Eigenmietwert fällt 2029: Was Eigentümer jetzt planen sollten

Am 28. September 2025 haben Volk und Stände der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Im April 2026 hat der Bundesrat den Zeitpunkt festgelegt: Die neue Regelung gilt ab dem 1. Januar 2029. Bis Ende 2028 bleibt alles wie bisher. Der Eigenmietwert wird weiterhin besteuert, und Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhalt sind weiterhin möglich.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer von selbst genutztem Wohneigentum stellt sich deshalb eine praktische Frage: Welche Arbeiten am Haus oder an der Wohnung sollten noch vor 2029 erledigt werden, und welche können warten?

Was sich mit dem Wegfall des Eigenmietwerts ändert

Mit dem Systemwechsel entfällt nicht nur die Besteuerung des Eigenmietwerts. Gleichzeitig fallen bei selbst genutztem Wohneigentum die meisten Abzüge weg, insbesondere der Abzug für Unterhaltskosten. Fachstellen weisen darauf hin, dass Unterhaltsaufwendungen ab dem Steuerjahr 2029 nicht mehr abgezogen werden können. Für Massnahmen zum Energiesparen und zum Umweltschutz gelten besondere Regeln, die je nach Kanton unterschiedlich ausfallen können.

Auch Hypothekarzinsen lassen sich nur noch eingeschränkt abziehen. Die Kantone erhalten zudem die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf selbst genutzten Zweitliegenschaften zu erheben.

Eigenmietwert und Unterhalt: warum Planung jetzt zählt

Viele Eigentümer überlegen, Renovationen und Erneuerungen vorzuziehen, solange die Kosten noch abzugsfähig sind. Das kann sinnvoll sein, ist aber kein Selbstläufer. Eine Sanierung, die nur aus steuerlichen Gründen früher gemacht wird, kann am Ende mehr kosten als sie spart, etwa wenn Bauteile ersetzt werden, die noch Jahre gehalten hätten.

Entscheidend ist deshalb ein klarer Überblick: In welchem Zustand sind Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Haustechnik? Welche Bauteile erreichen in den nächsten Jahren das Ende ihrer Lebensdauer? Und welche Arbeiten lassen sich sinnvoll bündeln?

• Zustand der wichtigsten Bauteile erfassen
• Restlebensdauer realistisch einschätzen
• Arbeiten nach Dringlichkeit und Nutzen ordnen
• steuerliche Folgen mit einer Fachperson prüfen

Erneuerungen bündeln statt hetzen

Bis Ende 2028 bleibt Zeit, aber nicht unbegrenzt. Handwerker und Planer sind in vielen Regionen gut ausgelastet, und grössere Sanierungen brauchen Vorlauf für Planung, Offerten und allenfalls Bewilligungen. Wer 2027 oder 2028 bauen will, sollte heute mit der Planung beginnen.

Sinnvoll ist ein Erneuerungsplan über mehrere Jahre. Er zeigt, welche Arbeiten vor 2029 Priorität haben und welche später folgen können. So lassen sich Arbeiten bündeln, Kosten verteilen und Baustellen im Haus auf ein Minimum beschränken.

Eigenmietwert: Was Käufer und Bauherrschaften beachten sollten

Auch wer erst noch kauft oder baut, sollte die neue Regelung kennen. Wer ab 2029 ein Eigenheim bewohnt, zahlt keine Steuer mehr auf den Eigenmietwert, kann aber Unterhalt und Hypothekarzinsen nur noch eingeschränkt abziehen. Das verändert die Rechnung, wie viel Fremdkapital sinnvoll ist und wie schnell eine Hypothek amortisiert werden soll.

Für Neubauten heisst das: Eine solide Bauweise mit langlebigen Bauteilen und einer effizienten Haustechnik wird noch wichtiger. Denn spätere Unterhaltskosten tragen Eigentümer ab 2029 ohne Steuerabzug.

Der Wegfall des Eigenmietwerts ist für viele Eigentümer eine Entlastung. Damit sie auch langfristig eine ist, lohnt sich ein genauer Blick auf den Zustand der eigenen Liegenschaft, am besten jetzt.